Hypotéka: Všetko, čo potrebujete vedieť pred podpisom zmluvy

Hypotéka je jedným z najdôležitejších finančných rozhodnutí, ktoré môžete v živote urobiť. Je to dlhodobý záväzok, ktorý ovplyvní vašu rodinu, životný štýl, a dokonca aj vaše zdravie. Preto je potrebné byť dobre informovaný, porovnať rôzne ponuky a vybrať si tú najvýhodnejšiu pre vašu situáciu.

Po prečítaní tohoto kompexného článku budete mať jasnejšiu predstavu o tom, ako získať hypotéku, ktorá vám pomôže splniť vaše sny o vlastnom bývaní. Tak poďme na to!

Čo je hypotéka, alebo úver na bývanie?

Hypotéka je úver, ktorý si beriete od banky predovšetkým na financovanie kúpy, resp. výstavby nehnuteľnosti, ale využíva sa aj na rekonštrukcie, alebo vysporiadania nehnuteľnosti.

Zvyčajne ide o dlhodobý úver, ktorý môžete splácať až 30 rokov. Výška úveru závisí od hodnoty nehnuteľnosti, ktorú si chcete kúpiť a od vašich príjmov a výdavkov. Štandardne banka požičia 80% z hodnoty nehnuteľnosti, zvyšných 20% musíte mať vo vlastných zdrojoch.

Hypotéka je zabezpečená nehnuteľnosťou, ktorú si kúpite, alebo ktorú už vlastníte. To znamená, že ak nedokážete splácať úver, banka si môže nárokovať na založenú nehnuteľnosť a predať ju, aby si vrátila svoje peniaze. Preto je dôležité mať stabilný príjem, ktorý vám umožní splácať úver bez problémov. V prípade, že na splátku úveru nemáte peniaze, je nevyhnutné komunikovať s bankou.

Tak ako všetko, aj hypotéka má svoje výhody a nevýhody.

Výhody hypotéky

• Možnosť získať vlastné bývanie, ktoré si môžete prispôsobiť podľa svojich predstáv
• Možnosť využiť daňový bonus na bývanie, ktorý vám vráti časť zaplatených úrokov
• Možnosť refinancovať hypotéku, úver na bývanie, ak nájdete lepšiu ponuku od inej banky
• Možnosť urobiť mimoriadne splátky, ak máte navyše peniaze, a tak znížiť dlžnú sumu a úroky

Nevýhody hypotéky

• Dlhodobý záväzok, ktorý vás obmedzuje v možnostiach zmeny bývania, práce, alebo životnej situácie
• Riziko straty nehnuteľnosti, ak nedokážete splácať úver
• Vysoké náklady na úroky, poplatky, poistenie a iné súvisiace služby
• Zložitý a zdĺhavý proces vybavovania úveru, ktorý vyžaduje množstvo dokladov, podmienok a formalít.

Ako si vybrať správny typ hypotéky?

Hypotéky, ale aj iné úvery na bývanie sa líšia podľa rôznych kritérií, ako napríklad:

• Účel: na čo chcete použiť úver, či už na kúpu, výstavbu, rekonštrukciu, alebo vysporiadanie nehnuteľnosti
• Typ nehnuteľnosti: aký druh nehnuteľnosti chcete kúpiť, či už byt, dom, alebo pozemok.
• Výška úveru: koľko peňazí potrebujete na financovanie nehnuteľnosti, a koľko môžete splácať mesačne.
• Doba splatnosti: ako dlho chcete splácať úver, od 4 do 30 rokov, ale závisí to samozrejme od veku dlžníka.
• Fixácia úrokovej sadzby: najčastejšie sa využíva na 3 a 5 rokov.
• Poistenie: aké poistenie musíte mať, či už poistenie nehnuteľnosti, alebo poistenie schopnosti splácať úveru, t.j. životné poistenie.

Každý z týchto faktorov ovplyvní výšku vašej mesačnej splátky, celkovú sumu, ktorú zaplatíte a riziká, ktoré podstúpite. Preto je dôležité porovnať rôzne ponuky od bánk a vybrať si tú, ktorá najlepšie vyhovuje vašim potrebám a možnostiam.

Pri výbere hypotéky by ste mali brať do úvahy nasledujúce aspekty:

• Úroková sadzba: je to percento z dlžnej sumy, ktoré platíte banke za požičanie peňazí. Čím nižšia je úroková sadzba, tým nižšia je vaša mesačná splátka a tým menej zaplatíte celkovo. Fixná úroková sadzba vám zaručí istotu, že vaša splátka sa nezmení počas obdobia fixácie.
• LTV: je to pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti, ktorá slúži ako záruka. Vyjadruje sa v percentách. Napríklad, ak si chcete kúpiť byt za 100 000 € a banka vám požičia 80 000 €, potom je LTV 80%. Čím nižšie je LTV, tým nižšie je riziko pre banku a tým lepšie podmienky môžete dostať.
• Dostupnosť: je to schopnosť splácať úver bez problémov. Banky posudzujú vašu dostupnosť podľa vášho príjmu, výdavkov, dlhov a bonity. Zohľadňujú aj vašu životnú situáciu, ako napríklad rodinný stav, počet detí, vek, vzdelanie, zamestnanie, a podobne. Na základe toho vám určia maximálnu výšku úveru, ktorú vám môžu poskytnúť a mesačnú splátku.
• RPMN: (ročná percentuálna miera nákladov) je finančný ukazovateľ, ktorý vyjadruje celkové náklady spojené s úverom alebo pôžičkou. RPMN slúži na zjednodušenie porovnávania rôznych úverových ponúk na trhu.

Tieto a ďalšie parametre hypotéky by ste mali porovnať medzi rôznymi bankami a vybrať si tú, ktorá vám ponúkne najlepšie podmienky. Môžete si pomôcť online kalkulačkami, porovnávačmi, alebo osloviť finančného sprostredkovateľa, ktorý vám pomôže nájsť najvhodnejšiu ponuku.

Ako porovnať rôzne ponuky od bánk?

Na trhu je veľa bánk, ktoré ponúkajú úvery na bývanie s rôznymi parametrami a podmienkami. Ako si teda vybrať tú najlepšiu?

Najprv by ste si mali ujasniť, aké sú vaše možnosti a následne porovnať ponuky od rôznych bánk. Na čo sa máte zamerať?

• Úroková sadzba: porovnajte si úrokové sadzby rôznych bánk a zistite, ktorá vám ponúkne najnižšiu. Pozor, nie vždy platí, že čím nižšia je úroková sadzba, tým lepší je úver.
• LTV: Výška úveru môže byť najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Vyššie % je na výnimku konkrétnej banky. Hodnota nehnuteľnosti stanovená znaleckým posudkom sa môže líšiť od kúpnej ceny, tzn. že LTV bude banka počítať z nižšej sumy. Znalec banky môže sumu znaleckého posudku upraviť. Zvyšné peniaze, čo je 20% z ceny musíte mať vlastných.
• Maximálna výška úveru: závisí predovšetkým od vášho príjmu, tzn. kde a ako dlho pracujete, aká je výška príjmu, vyživované osoby, existujúce dlžoby a iné. Netreba sa zamerať len na maximálnu výšku, ktorú by banka vedela poskytnúť, ale predovšetkým treba pozerať na to, ako budete aj v budúcnosti schopní splácať dohodnutú splátku.

Okrem týchto aspektov by ste si mali všímať aj ďalšie detaily, ktoré môžu ovplyvniť vaše rozhodnutie, ako napríklad:

• Podmienky: napríklad, za akých podmienok môžete refinancovať úver, ak nájdete lepšiu ponuku od inej banky, aké sú možnosti mimoriadnych splátok, prípadne, aké ďalšie poplatky súvisia s úverom.
• Služby: zistite, aké služby vám banka ponúka spolu s úverom, napríklad poistenie nehnuteľnosti, poistenie úveru, služby, ktoré súvisia s katastrom. Každá banka poskytuje výhody pri zriadení aj osobného účtu.

Tieto a ďalšie informácie o ponukách bánk môžete nájsť na ich webových stránkach, alebo na pobočke banky. Každá má svoje výhody, ale aj nevýhody. Môžete sa tiež poradiť s nezávislým hypotekárnym špecialistom, ktorý vám pomôže vybrať si najlepšiu ponuku. Je to na vašom rozhodnutí.

Ako vybaviť hypotéku, úver na bývanie?

Ak ste si už vybrali banku, začína proces vybavovania úveru. Tento proces sa môže mierne líšiť podľa banky, ale zvyčajne zahŕňa nasledujúce kroky:

• Žiadosť o úver: je to prvý krok, kedy sa obrátite na banku a požiadate ju o poskytnutie úveru. Dostanete informácie, aké podmienky treba splniť a aké dokumenty doložiť k posúdeniu žiadosti. Je vhodné zistiť aj poplatky, ktoré súvisia s novým úverom. Ak vám pred spracovaním žiadosti vypracovali úverovú ponuku, pripomínam, že nie je pre banku záväzná. Je to len informácia, akú výšku úveru, splátku a sadzbu vám vedia poskytnúť. Nie je to schválenie úveru!
• Posúdenie žiadosti: banka spracuje vašu žiadosť a overí príjem, výdavky, dlhy, bonitu a iné údaje. V prípade, že ste priložili znalecký posudok, banka posúdi aj stav a hodnotu nehnuteľnosti, ktorá bude predmetom zabezpečenia k úveru. Na základe toho vám banka oznámi, za akých podmienok schvália požadovaný úver.
• Podpis zmluvy: po odsúhlasení schválených podmienok, banka pripraví dokumentáciu na podpis. Úverová zmluva obsahuje všetky podrobnosti o úvere, ako napríklad výšku úveru, dobu splácania, úrokovú sadzbu, mesačnú splátku, poplatky, poistenie, sankcie, a podmienky k čerpaniu úveru.

Pred podpisom si zmluvu pozorne prečítajte.

Hypotéka je úver zabezpečený nehnuteľnosťou, preto sa pripraví na podpis aj Záložná zmluva. Tú podpisuje majiteľ nehnuteľnosti.

• Čerpanie úveru: je to posledný krok, kedy banka prevedie peniaze. z úverového účtu. Podľa účelu bude prevod peňazí z úveru na váš účet, alebo na účet predávajúceho nehnuteľnosti. Spravidla od ďalšieho mesiaca začína splácanie úveru podľa priloženého splátkového kalendára.

Proces vybavovania hypotéky môže trvať od niekoľkých dní do niekoľkých týždňov, v závislosti od rýchlosti a komplikovanosti jednotlivých krokov. Preto je dôležité byť trpezlivý, spolupracovať s bankou a dodržiavať všetky termíny a požiadavky.

Tento postup je na prvý pohľad jednoduchý, ale hlavne pri kúpe nehnuteľnosti je potrebné komunikovať s predávajúcimi, resp. realitnou kanceláriou. Je potrené dôsledne sa venovať Kúpnej zmluve, pripadne pred tým Rezervačnej zmluve. Na kataster podať Záložnú zmluvu, následne po čerpaní úveru podať Návrh na vklad Kúpnej zmluvy, predmetná nehnuteľnosť musí byť poistená a vinkulovaná v prospech banky. Tá následne vyžaduje list vlastníctva so zapísanou ťarchou a LV na nového vlastníka

Celým procesom vás môže sprevádzať finančný sprostredkovateľ, ktorý krok po kroku informuje, čo je v danom momente potrebné riešiť.

Ako splácať hypotéku, úver na bývanie?

Ak ste už získali hypotéku, úver na bývanie, musíte ju pravidelne splácať. Splácanie úveru je záväzok, ktorý musíte dodržiavať, inak riskujete pokuty, alebo dokonca stratu nehnuteľnosti. Preto je dôležité mať prehľad o vašich splátkach a platiť ich včas a v plnej výške.

Pri splácaní hypotéky, úveru na bývanie by ste mali brať do úvahy nasledujúce aspekty:

• Mesačná splátka: je to suma, ktorú platíte banke každý mesiac a ktorá sa skladá z úroku a istiny. Mesačnú splátku musíte platiť v termíne, ktorý je určený v zmluve. Ak máte vedený v banke aj osobný účet, je splácanie automatické. Stačí mať peniaze v danom dni na účte. Ak meškáte so splátkou, alebo ju nezaplatíte v plnej výške, banka zasiela informáciu do úverového registra, čím sa vám zhoršuje rating.
• Refinancovanie: je to možnosť, ktorá vám umožní zmeniť podmienky vášho úveru, ak nájdete lepšiu ponuku od inej banky. Refinancovanie znamená, že si vezmete nový úver a pôvodný ním splatíte. Refinancovanie vám môže pomôcť ušetriť na úrokoch a znížiť splátku, ale tiež prináša určité náklady, ako napríklad poplatok za predčasné splatenie starého úveru, poplatok za poskytnutie nového úveru, prípadne vypracovanie nového znaleckého posudku a poplatok na katastri pri založení nehnuteľnosti.
• Mimoriadne splátky: sú to sumy, ktoré môžete platiť navyše k vašej mesačnej splátke, ak máte k dispozícii viac peňazí, ako napríklad mimoriadne odmeny, dedičstvo, alebo predaj majetku. Mimoriadne splátky vám pomôžu znížiť dlžnú sumu a je na vašom rozhodnutí, či po mimoriadnom vklade si znížite mesačnú splátku, alebo skrátite dobu splatnosti úveru. Na predčasné splatenie úveru slúži aj vopred naplánované pravidelné investovanie.

K splácaniu hypotéky je potrebné pristupovať zodpovedne. Ak máte problémy so splácaním, alebo sa zmení vaša životná situácia, neváhajte sa obrátiť na banku a hľadať riešenie. Banka vám môže ponúknuť napríklad odklad splátok, alebo zníženie výšky splátky na pár mesiacov, prípadne upraviť splatnosť. Tieto možnosti vám môžu pomôcť prekonať dočasnú krízu, ale môžu tiež zvýšiť celkové náklady na úver. Okrem toho bude zaslaný aj záznam do úverového registra. Preto je dôležité dobre zvážiť všetky výhody a nevýhody.

Zhrnutie a záver

V tomto článku sme vám predstavili hypotéku, úver na bývanie, ako jeden z najpopulárnejších a najdostupnejších spôsobov financovania vlastného bývania na Slovensku. Dozvedeli ste sa, aké sú jej základné parametre, výhody a nevýhody, ako si vybrať správny typ hypotéky podľa vašich potrieb a možností, ako porovnať rôzne ponuky od bánk, čo znamenajú jednotlivé pojmy a na čo si dať pozor pri podpisovaní zmluvy.

Ide o veľmi rozsiahlu agendu, preto neváhajte osloviť odborníka. S jeho pomocou môžete získať ďalšie informácie a benefity

Ďakujem za vašu pozornosť a prajeme vám veľa šťastia pri získavaní a splácaní vašej hypotéky. Ak sa vám tento článok páčil, zdieľajte ho so svojimi priateľmi.